Hypotekárny úver - otázky a odpovede

• Môžem požiadať o hypotéku, ak ešte nemám vybranú nehnuteľnosť?

  Ak ste si ešte nevybrali nehnuteľnosť, požiadajte o hypotekárny certifikát ktorý je dokladom o vašej dostatočnej bonite.Počas doby platnosti hypotekárneho certifikátu (jeden mesiac), si môžete hľadať nehnuteľnosť. Pri hľadaní nehnuteľnosti môžete využiť ponuku bytov z developerských projektov v našich obchodných miestach.

  • Aké doklady musím banke pri žiadosti o hypotéku predložiť?

    K žiadosti potrebujete predložiť doklad totožnosti a doklad o súčasnej adrese. Potvrdenie o príjme nemusíte dokladovať, banka si ho overí v Sociálnej poisťovni sama.

    K zakladanej nehnuteľnosti potrebujete znalecký posudok. Ak ho nemáte alebo neviete, na ktorého znalca sa máte obrátiť, banka môže ocenenie nehnuteľnosti urobiť sama. Tiež potrebujete aj poistnú zmluvu – poistene nehnuteľnosti proti poškodeniu alebo zničeniu.

    Keďže hypotéka je vo svojej podstate účelový úver určený na financovanie nehnuteľnosti, musíte preukázať účel úveru. Doklady k účelu (napr. kúpna zmluva, stavebné povolenie, projekt a rozpočet stavby, Zmluva o dielo a pod.) sú diferencované podľa konkrétnych účelov. Bližšie informácie o dokladoch vám poskytnú hypotekárni špecialisti na našich obchodných miestach.

    • Čo všetko si banka pri posudzovaní žiadosti preveruje?

      Banka pri rozhodovaní o poskytnutí úveru vychádza z čistého príjmu klienta, od ktorého odpočíta všetky jeho finančné výdavky (splátky úverových produktov – napr. povolené prečerpanie, kreditná karta, spotrebný úver, hypotekárny úver, leasing) a zohľadňuje napr. aj to, či je ženatý/vydatá, koľko má vyživovaných detí. Vo všeobecnosti sa dá povedať, že celková dlhová zaťaženosť by nemala predstavovať viac ako 30 – 40 % z čistých príjmov rodiny. Skúma tiež, ako dlho je žiadateľ o úver zamestnaný, minimálna doba zamestnania je 4 mesiace.

      • S akými poplatkami v súvislosti s hypotékou musím počítať?

        Poplatok za poskytnutie úveru je štandardne 0,80 % z objemu úveru, min. 200 eur, max. 1000 eur. Okrem toho je potrebné počítať aj s poplatkom za znalecký posudok alebo interný odhad bankou a tiež s poplatkami na katastri (napr. za vydanie listu vlastníctva 8 eur, za podanie návrhu na vklad záložného práva 66 eur. Poplatky na katastri sa platia vo forme kolkov.

        • Ako dlho trvá posudzovanie žiadosti o hypoúver?

          Štandardná lehota od podania žiadosti o úver až po schválenie hypotéky je približne päť pracovných dní, v prípade expresného poskytnutia úveru je to 48 hodín.

          • Do akej výšky hodnoty nehnuteľnosti môžem dostať hypotéku?

            VÚB banka pri bytoch poskytuje úvery až do 100 % z hodnoty nehnuteľnosti, platí to tak pre nové, ako aj pre staré byty. Pri domoch poskytuje banka úvery do 90 % ich hodnoty. Rozhodujúcim kritériom je nehnuteľnosť, ktorou klient ručí, teda jej stav a lokalita, v ktorej sa nachádza. Na druhej strane maximálna výška úveru závisí od vašej bonity, a teda od maximálnej výšky splátky, ktorú si môžete dovoliť.

            Aký je rozdiel medzi úverom na bývanie a hypotékou?

            Flexipôžička na bývanie - účelový spotrebný úver na investície do bývania je určený na kúpu nehnuteľnosti, rekonštrukciu, modernizáciu (plávajúce podlahy, okná, dvere, vstavané skrine, kuchynské linky, bytové jadrá a pod.). Oproti hypotékam je vybavenie takéhoto úveru jednoduchšie, pretože sa nezakladá nehnuteľnosť, a preto aj rýchlejšie (môže byť aj na počkanie). Nevýhodou je vyššia úroková sadzba ako pri hypotékach.

            Hypotekárny úver je určený na veľké investície do nehnuteľností, modernizácie alebo rekonštrukcie nehnuteľností. Výhodou tohto účelového úveru na bývanie je nižšia sadzba, no klient musí vydokladovať, že peniaze naozaj investoval do bývania (na kúpu, modernizáciu, rekonštrukciu...). Vybavenie hypotéky trvá dlhšie, zhruba týždeň, pretože treba založiť nehnuteľnosť a v tej súvislosti absolvovať potrebné úkony na katastri nehnuteľností.

            • Čo je to americká hypotéka?

              Je to typ hypotéky, pri ktorej banka neskúma účel, na ktorý peniaze použijete, stačí jej, ak založíte nehnuteľnosť a preukážete schopnosť úver splácať. Úrokové sadzby sú oproti klasickej účelovej hypotéke vyššie o cca 0,4 %.

              • Aké podmienky musím splniť, aby mi banka poskytla zvýhodnenú hypotéku pre mladých?

                Univerzálne podmienky platné pre všetky hypotekárne úvery – založenie nehnuteľnosti v primeranej hodnote a dostatočná bonita dlžníka. Okrem nich zákon stanovuje pre tento typ úveru ďalšie podmienky: vek maximálne 35 rokov priemerný hrubý mesačný príjem dlžníka za uplynulý rok nemôže byť vyšší ako 1,3-násobok (2,6 násobok v prípade manželov/partnerov) priemernej mzdy v národnom hospodárstve za dva kvartály späť - ktorý kvartál sa bude brať ako smerodajný, závisí od toho, v ktorom mesiaci o hypotéku pre mladých požiadate.

                • Podľa čoho sa určuje maximálna výška príjmu rozhodujúca pre žiadateľa o hypotéku pre mladých?

                  Výška príjmovej hranice sa určuje ako 1,3-násobok priemernej mzdy v národnom hospodárstve za dva štvrťroky späť. Ak žiadateľ zarobil viac, nárok na zvýhodnenú hypotéku nemá. Napríklad pri žiadostiach podaných od 1. októbra do 31. decembra sa bude brať do úvahy výšky priemernej mzdy v hospodárstve za 2. štvrťrok. Príjmová hranica sa posudzuje voči priemernej mesačnej mzde žiadateľa o úver za predchádzajúci kalendárny rok. Na určenie nároku na úrokové zvýhodnenie teda nie je dôležité, koľko klient zarába v čase podania žiadosti o hypotéku pre mladých, ale koľko v priemere zarábal minulý rok.

                  • Existuje horná hranica hodnoty hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých?

                    Maximálny limit hypotekárneho úveru so štátnym príspevkom pre mladých je určený zákonom – v súčasnosti predstavuje sumu 50 000 eur. Suma musí byť použitá na investíciu do nehnuteľnosti určenej na bývanie. Požiadať môžete aj o vyšší úver, štátny príspevok a zvýhodnená úroková sadzba sa však bude vzťahovať len na túto čiastku.

                    • V ktorom období v roku je najvýhodnejšie žiadať o zvýhodnenú hypotéku pre mladých?

                      Najvýhodnejšie to je, a aj najväčší záujem je, štandardne práve počas druhého štvrťroka, kedy je príjmová hranica najvyššia. Výnimku tvoril minulý rok, keď bol do mája kvôli kríze záujem o hypotéky výrazne utlmený a tretí a štvrtý kvartál boli z pohľadu počtu poskytnutých hypoték úspešnejšie.

                      • Prečo mi sťahujete vyššiu sumu mesačnej anuitnej splátky na hypotekárnom úvere, ako je uvedené v splátkovom kalendári, ktorý ste mi zaslali?

                        V zaslanom splátkovom kalendári je uvedená anuitná mesačná splátka úveru, ktorá neobsahuje poplatok za vedenie úverového účtu k hypotekárnemu úveru v sume 3,30 eur v zmysle platného Cenníka VÚB a je potrebné pripočítať túto sumu k splátke. V prípade poistenia úveru je poistné zahrnuté v celkovej splátke. V prípade poistenia nehnuteľnosti alebo aj domácnosti nie je toto poistné zahrnuté v splátke úveru. Platby poistenia nehnuteľnosti alebo aj domácnosti (výšky sú uvedené v úverovej zmluve) sa takisto platia spolu s mesačnou splátkou úveru. .

                        • Chcel by som uhradiť mimoriadnu splátku pri hypotéke. Ako mám postupovať?

                          Mimoriadnu splátku hypotekárneho úveru nám môžete nahlásiť osobne v ktorejkoľvek pobočke alebo tiež telefonicky cez službu Kontakt, ak ju máte zriadenú k svojmu účtu a máte prevzatý PIN a Heslo pre využívanie tejto služby. K podaniu žiadosti o vykonanie mimoriadnej splátky si pripravte číslo úverovej zmluvy, číslo účtu, z ktorého má byť splátka zúčtovaná a sumu mimoriadnej splátky, ktorú chcete uhradiť. Sumu mimoriadnej splátky potrebujete mať na účte pripravenú aspoň jeden pracovný deň pred vykonaním mimoriadnej splátky. Mimoriadnu splátku môžeme zrealizovať najskôr o 10 dní od nahlásenia mimoriadnej splátky. Ak je vaša mimoriadna splátka vo výške do 20 % z objemu poskytnutého úveru, bude pre vás bezplatná. Bezplatnú mimoriadnu splátku môžete zrealizovať najskôr po zaplatení 12 mesačných splátok od čerpania úveru. Poplatok za mimoriadnu splátku nad 20 % z výšky čerpanej sumy alebo v kratšom intervale, ako jedenkrát ročne, je uvedený v aktuálnom cenníku, ktorý je k dispozícii na www.vub.sk alebo na obchodných miestach banky. Po vykonaní mimoriadnej splátky úveru vám písomne zašleme nový splátkový kalendár, v ktorom vám oznámime novú výšku mesačnej splátky. Ak by ste chceli výšku splátky ponechať, ale radi by ste si skrátili lehotu splatnosti úveru, uveďte to do vašej žiadosti o vykonaní mimoriadnej splátky.

                          • Môžem hypotéku splatiť predčasne?

                            Áno, môžete. Do 20 % z celkovej výšky úveru (nie zo zostatku) môžete splatiť mimoriadnou splátkou bez poplatku každý rok, inak zaplatíte poplatok 4 % z výšky mimoriadnej splátky, minimálne 166 eur. Celý zostatok úveru môžete bez poplatku splatiť predčasne v čase obnovy fixácie úrokovej sadzby (to znamená pri 5-ročnej fixácii raz za 5 rokov, pri ročnej fixácii každý rok).

                            • Mám záujem o predčasné splatenie hypotekárneho úveru. Poplatok za jeho zrealizovanie sa mi zdá privysoký. Je možnosť predčasného splatenia úveru aj bez poplatku ?

                              Áno, našim klientom umožňujeme predčasné splatenie hypotekárneho úveru bez poplatku a to v čase končiacej fixácie úrokovej sadzby na danom úvere. Žiadosť podáte najskôr odo dňa, kedy vám banka pošle listom oznámenie o zmene úrokovej sadzby (60 dní pred výročím fixácie), avšak najneskôr 15 dní pred výročím fixácie, resp. podľa vašej úverovej zmluvy. V tejto súvislosti zároveň uvádzame, že na hypotekárnom úvere je možné vykonať aj mimoriadnu splátku (do výšky 20% z objemu úveru, jedenkrát ročne bezplatne). Túto možnosť majú všetci klienti, ktorým bol hypotekárny úver poskytnutý po 15. júni 2004. Klienti majú možnosť vykonať mimoriadnu splátku aj presahujúcu 20 % sumy úveru, avšak s poplatkom v zmysle platného Cenníka VÚB. Žiadosť o predčasné splatenie úveru, resp. o mimoriadnu splátku je potrebné podať osobne v ktorejkoľvek pobočke VÚB. Zároveň vás pracovníci budú podrobnejšie informovať o uvedených možnostiach vzhľadom k typu vášho úveru.

                              Chcel by som upraviť dobu splatnosti hypotéky.

                              Úprava doby splatnosti hypotekárneho úveru vždy ovplyvní výšku mesačnej splátky úveru. Ak sa vám doba splatnosti predĺži, znížia sa vaše mesačné splátky. Ak sa doba splatnosti skráti, mesačné splátky sa zvýšia, pretože sa dlžná suma prepočíta na menší počet mesiacov splatnosti úveru.

                              • Je možné dohodnúť sa s bankou na odklade splátok – ak áno, za akých podmienok a za poplatok?

                                Áno, banka je prístupná dohode. v prípade, že budete žiadať o odklad splátok alebo zmenu splatnosti z dôvodu straty zamestnania, dlhodobej PN, invalidity, vážnych rodinných dôvodov a pod. Vtedy zmenu splátkového kalendára urobí dokonca bezplatne.

                                • Ako mám postupovať, keď nebudem schopný splácať úver?

                                  Keď sa dostanete do situácie, že nebudete schopný splácať úver, okamžite o tom informujte banku. Vtedy je najväčšia šanca, že sa podarí nájsť riešenie, ktoré bude akceptovateľné pre obidve strany. Keď však budete návštevu banky odkladať, spoliehať sa na to, že sa vám podarí dať dohromady peniaze na splátky a v dôsledku toho budete meškať so splátkami úveru, svoju situáciu len zhoršíte. Od banky vám totiž hrozia sankcie, ktoré váš dlh v konečnom dôsledku ešte zvýšia. Keď sa s bankou dohodnete na konkrétnom riešení, ktoré bude vychádzať z vašej aktuálnej finančnej situácie, a budete potom úver splácať podľa upraveného splátkového kalendára, nehrozia vám žiadne sankcie

                                  • Je možné preniesť hypotéku na niekoho iného a za akých podmienok?

                                    V takomto prípade ide o tzv. prevod dlhu. Ten je rovnako podmienený súhlasom banky, ktorá vtedy skúma bonitu „nového“ klienta, teda toho, kto by mal hypotéku ďalej splácať. V prípade, že jeho bonita je dostatočná, banka vydá súhlas a prevod dlhu sa zrealizuje formou dodatku k úverovej zmluve. Nový dlžník pritom úver preberá za rovnakých podmienok ako mal pôvodný dlžník (úroková sadzba, doba splatnosti). Dobu splatnosti si však môže zmeniť.

                                    • Môžem predať byt zaťažený hypotékou?

                                      Áno, ale musíte sa dohodnúť s bankou. Akékoľvek nakladanie so založenou nehnuteľnosťou (napr. jej predaj, darovanie, založenie) je podmienené súhlasom banky. Tá vám totiž na daný byt požičala peniaze – má na túto nehnuteľnosť záložné právo – preto by o vašich plánoch mala vedieť. V prípade, že by ste nehnuteľnosť previedli na inú osobu bez jej súhlasu, porušili by ste zmluvné podmienky a banka by mohla v zmysle úverovej zmluvy žiadať okamžité splatenie celého úveru. Navyše, bez súhlasu banky nebudete môcť urobiť príslušné zmeny v katastri nehnuteľností.

                                      • Ako mám postupovať, keď si chcem preniesť hypotéku z jednej banky do druhej?

                                        Informujte sa v banke, v ktorej splácate hypotéku, kedy a za akých podmienok ju môžete predčasne splatiť. Doterajšiu banku tiež požiadajte, aby vám vyčíslila zostatok úveru. 

                                        Takisto doterajšiu banku požiadajte o súhlas s predčasným splatením hypotéky, vyčíslenie poplatku za predčasné splatenie a súhlas s tým, aby bola na liste vlastníctva uvedená „nová“ banka ako druhý záložný veriteľ (keď úver pôvodnej banke splatíte, vystaví vám súhlas s jej výmazom z listu vlastníctva ako veriteľa 

                                        Predložte tieto podklady v banke, kam si chcete hypotéku preniesť a požiadajte ju o poskytnutie úveru.

                                        Na základe údajov o výške úveru, ktorý potrebujete, a o vašej bonite (teda výške príjmov a výdavkov, ktoré majú vplyv na vašu schopnosť splácať úver) sa banka rozhodne či a za akých podmienok vám hypotéku schváli. 

                                        Prepočítajte si aj výšku poplatkov za predčasné splatenie a porovnajte ju s úsporami, ktoré dosiahnete prenesením úveru do inej banky (okrem poplatku za predčasné splatenie úveru musíte doterajšej banke zaplatiť aj za všetky potvrdenia, ktoré vám vystaví) - poplatok za predčasné splatenie hypotéky, prípadne i ďalšie poplatky môžete zahrnúť priamo do sumy nového úveru. Keď vám banka schváli prenesený úver, musíte na katastri nehnuteľností podať návrh na vklad nehnuteľnosti, kde budú uvedení dvaja záložní veritelia – obidve banky.

                                        Keď kataster túto skutočnosť zaeviduje (aktualizuje údaje raz za týždeň), nová banka prevedie peniaze – na váš úverový účet v predchádzajúcej banke. Keď predchádzajúcej banke nabehnú peniaze na účet, vystaví vám súhlas s tým, aby bola ako záložný veriteľ vymazaná z listu vlastníctva. Toto potvrdenie doručte na kataster nehnuteľností, resp. banka môže zaslať dané potvrdenie priamo na kataster. 

                                        Banka, do ktorej ste si preniesli hypotéku, vám stanoví termín, do ktorého jej musíte predložiť nový výpis z listu vlastníctva, kde bude zrejmé, že záložným veriteľom je ona.

                                        • Aké sú výhody a nevýhody fixácie úrokovej sadzby?

                                          Fixácia úrokovej sadzby znamená, že počas vopred dohodnutého obdobia (môžete si ho dohodnúť na 1, 3, 5 alebo 10 rokov), sa splátky vášho úveru nezmenia, pretože sa nebudú meniť jeho úroky.

                                          Výhodou fixácie je, že ak sa potom, čo začnete splácať úver, úrokové sadzby zvýšia, vy to počas celého obdobia fixácie nepocítite a platíte nižšie úroky. Pre vás platia úroky, ktoré ste si s bankou dohodli pri podpise úverovej zmluvy, resp. pri obnove fixácie. Nevýhodou fixácie môže byť, že sa počas jej trvania úrokové sadzby na trhu znížia, no vy budete počas celého obdobia fixácie platiť vyššie úroky, pretože stále platí, že váš úver je úročený toľkými percentami, ktoré ste si dohodli na začiatku alebo pri obnovovaní fixácie.

                                          • Ako si môžem znížiť úrokovú sadzbu?

                                            Flexihypotéka vám ponúka možnosť vylepšiť/znížiť si úrokovú sadzbu na svojej Flexihypotéke. Stačí si zvoliť ďalšie produkty alebo služby a úrok bude ešte nižší. 

                                            Aké voliteľné produkty a služby si môžete vybrať?

                                            • Pravidelné poukazovanie mesačného príjmu na Flexiúčet VÚB,
                                            • splácanie Flexihypotéky inkasom z Flexiúčtu VUB
                                            • poistenie úveru
                                            • poistenie nehnuteľnosti
                                            • poistenie domácnosti

                                            Vybrať si môžete toľko služieb, koľko potrebujete. Ak si zvolíte všetky, získate od banky ďalší benefit a ušetríte tak na nákladoch za ocenenie nehnuteľnosti. Dôležité je aby ste si doplnkové služby zvolili už pri podávaní žiadosti o úver. Poistenia si dohodnete priamo v úverovej zmluve.

                                            • Kedy je možné pri hypotekárnom úvere realizovať predčasné splatenie úveru bezplatne?

                                              Bezplatné predčasné splateniu hypotekárneho úveru je možné realizovať v rámci končiacej doby fixácie. Klient má podmienky pre využitie tejto služby banky spravidla uvedené priamo v úverovej zmluve (pričom podmienky v zmluvách z iných časových období sa môžu líšiť).
                                              Klienti, ktorí majú úverovú zmluvu uzatvorenú vo VÚB, a.s., do dátumu 31. 03. 2011 musia podať žiadosť o bezplatné predčasné splatenie úveru osobne v pobočke banky najneskôr do 15. dňa nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom vstúpila do platnosti nová úroková sadzba pre dané fixované obdobie. Pričom predčasné splatenie musí byť zrealizované najneskôr do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, kedy vstúpila do platnosti nová úroková sadzba.
                                              Klienti, ktorí majú úverovú zmluvu uzatvorenú vo VÚB, a.s., od dátumu 01. 04. 2011 podávajú žiadosť o bezplatné predčasné splatenie úveru takisto osobne v pobočke banky, po doručení listu o výške novej úrokovej sadzby na ďalšie fixačné obdobie, najneskôr však 15 dní pred plánovaným dátumom predčasného splatenia uvedenom v žiadosti. Dátum predčasného splatenia môže byť stanovený klientom najneskôr ku dňu, od ktorého platí nová úroková sadzba úveru pre nové fixované obdobie.

                                              • Prečo mi bola inkasovaná vyššia mesačná splátka hypotekárneho úveru z účtu, ako mi bola prezentovaná v splátkovom kalendári?

                                                V splátkovom kalendári máte uvedené len anuitné splátky úveru. Mesačný poplatok za vedenie úverového účtu, ani prípadné splátky poistenia nehnuteľnosti/domácnosti (ak ste si ho zmluvne dohodli v úverovej zmluve), nie sú zahrnuté v sume splátky v splátkovom kalendár. Zúčtovávajú sa však polu s riadnou splátkou úveru. Preto je potrebné aby ste na mesačné splátky pripravili vždy sumu, ktorá zahŕňa aj mesačný poplatok za vedenie úverového účtu a prípadne splátky poistenia nehnuteľnosti/domácnosti.

                                                
                                                

                                                zdroj : vub.sk, otazky a odpovede